2023년에 세기의 부동산 버블은 끝이 나고 지옥이 찾아온다(해외자료)
불과 23년밖에 되지 않은 21세기에는 이미 두 개의 거대한 국제 주택 거품이 있었습니다.
미국의 경우 2022년 중반까지 S&P/Case-Shiller 전국 주택 가격 지수는 2006년 거품 정점에서 67%까지 상승했습니다(2012년 저점 대비 130%). 캐나다에서 Teranet-National Bank 주택 가격 지수는 2008년 고점 대비 143%까지 치솟았습니다(2009년 저점 대비 168%). 연방 준비 은행과 캐나다 은행이 모두 초저금리 정책을 시행한 것은 모기지 금리가 정상 수준으로 돌아오자마자 감당할 수 없는 주택 가격이었습니다. 몇 년 동안 사람들은 이렇게 물을 수 있었습니다. 언제 그런 일이 일어날까요? 이제 우리는 2022년에 알게 되었습니다.
이제 2022년 말 모기지 이자율이 높아지면서 주택 거품이 줄어들고 미국과 캐나다에서 주택 가격이 전국적으로 하락하고 있습니다. 여기서 우리는 또 다른 주택 가격 폭등에 이어 또 다른 주택 가격 소란을 겪습니다.
우리는 많은 사람들이 주택 가격이 하락할 수 없다고 믿을 때, 특히 중앙 은행의 행동에 의해 대담해질 때 가격이 궁극적으로 하락할 가능성을 더 높이고 마침내 확신하게 된다는 핵심적인 아이러니한 교훈을 얻을 수 있습니다.
그런 다음 반전이 일어나고 다른 믿음이 우세하게 됩니다. 2022년 6월부터 10월까지 단 4개월 만에 미국 주택 중간 가격은 8.4%라는 놀라운 하락세를 보였고, 미국 내 60개 대도시 지역 모두에서 가격이 최고점에서 하락했습니다. 10월 기존 주택 판매는 9개월 연속 감소해 전년 동기 대비 28% 감소했다. 주택 구입을 위한 모기지 신청은 전년 대비 42% 감소했습니다.
캐나다의 경우 5월부터 10월까지 평균 집값이 7.7% 하락해 1997년으로 거슬러 올라가는 테라넷 지수 역사상 가장 큰 5개월 하락폭을 기록했다. , 5월에서 10월까지 집값 하락은 11.9%라는 현기증이 났습니다. 월간 Teranet-National Bank 주택 가격 지수 발표의 연속적인 헤드라인은 다음과 같습니다. "8월에 기록적인 가격 하락"; "9월에 또 다른 기록적인 월간 하락세"; "10월에 또 다른 월간 하락."
이러한 급격한 하락률에도 불구하고 양국의 주택 가격은 여전히 매우 높은 수준입니다. 여기서 얼마나 더 떨어질 수 있습니까? 미국의 경우 연준은 최신 금융 안정성 보고서에서 "높은 수준의 가치 평가로 인해 주택 가격이 특히 충격에 민감할 수 있습니다."라고 신중하게 밝혔습니다. 구체적으로 말하면, AEI 주택 센터는 2023년 동안 전국 평균 주택 가격이 10%-15% 하락할 것으로 예측합니다. 그렇게 되면 거품으로 인해 사람들이 가지고 있다고 생각했던 많은 주택 자산이 사라질 것입니다. 올해 지금까지 손실된 3조 달러 외에 인지된 부. 이는 특히 정부의 낮은 계약금 프로그램 하에서 시장 상단 근처에서 구입한 많은 주택을 소유주 지분이 없거나 마이너스로 만들 것입니다.
캐나다의 경우 Wall Street Journal은 주택 시장이 "통화 긴축에 특히 민감하다"고 제안했으며 Oxford Analytics는 "캐나다 주택 가격이 30% 하락할 수 있다고 추정한다"고 보도했습니다.
가격에는 실질적인 현실이 없다는 점을 상기하십시오. 가격은 인간의 기대, 행동, 희망 및 두려움의 교차점입니다. 저는 청중들에게 "자산의 가격이 얼마나 변할 수 있습니까?"라고 묻고 싶습니다. 내가 제안한 대답은 "당신이 생각하는 것보다 더 많이"입니다.
물론 연방 준비 은행과 캐나다 은행을 포함하여 아무도 주택 가격이 어디로 갈지 알지 못하지만 우리는 모두 추측할 수 있습니다. 저명한 경제학자 Gary Shilling은 11월에 "가격 하락이 이제 막 시작되고 있다"며 "최근 약세는 갈 길이 멀다"고 썼습니다. 이것은 나에게 가능성이있는 것 같습니다.
어쨌든 이 아직 젊은 세기의 두 번째 거대한 주택 거품은 끝났고 새로운 국면이 시작되었습니다.
거품이 정점을 찍은 지 16년이 넘었습니다. 화요일 발표된 10월 Case-Shiller 에서 계절 조정된 국가 지수(SA)는 2006년 거품 정점보다 62% 높은 것으로 보고되었습니다. 그러나 실제로 국가 지수(SA)는 거품보다 약 12% 높습니다. 피크(그리고 역사적으로 실질 주택 가격에 대한 상향 경사가 있었습니다). 합성물 20은 실질적으로 버블 피크보다 약 2% 높습니다.
두 지수 모두 실질 기준으로 5개월 연속 하락했습니다(인플레이션 조정) .
사람들은 보통 명목 주택 가격을 그래프로 나타내지만 실제 가격을 보는 것도 중요합니다. 예를 들어, 2000년 1월 주택 가격이 $200,000였다면 현재 가격은 인플레이션을 감안하면 거의 $339,000가 될 것입니다(69.5% 증가). 이것이 바로 아래의 두 번째 그래프가 중요한 이유입니다. 이것은 "실제" 가격을 보여줍니다. ...
실제 집값두 번째 그래프는 동일한 두 지수를 실제 용어로 보여줍니다(CPI less Shelter를 사용하여 인플레이션에 대해 조정됨). 참고: 일부 사람들은 실질 가격을 조정하기 위해 다른 인플레이션 척도를 사용합니다. 실제로 National 지수는 최근 고점보다 3.8% 낮고 Composite 20 지수는 2022년 최근 고점보다 5.1% 낮습니다.
실질 주택 가격은 여전히 거품 정점보다 높다. 실질 집값에는 상승세가 있고, 전고점 이후 16년이 넘었지만 실질 가격은 역사적으로 높은 편이다.
2022.09.20 - [리포트 연구자료 등 탐독] - 유동성의 증가는 주택시장을 상승시킨다
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