한미일 부동산 장기추세를 볼 때 2023 장기대상승을 상상하기 어렵다

한미일 부동산 장기추세를 볼 때 2023 장기대상승을 상상하기 어렵다

 

 일단 나는 현재 부동산에 투자하지 않고 있기 때문에 증권시장에 대한 이야기부터 시작해야겠다. 먼저 나는 2023년에 역사적 추세를 벗어난 고금리, 인플레이션과 경기 상승이 동시에 일어날수밖에 없다는 딜레마로 인해 경기가 대반등할 수 없을것이라고 생각했고 당연히 주식시장도 대반등할 수 없을것이라고 생각했다. 역사적 저점을 다시 마주하기 위해서는 시간이 필요하다고 생각했다. 물론 일부 말장난할 수 있는 여지가 있겠지만 코스닥의 밸류는 고점대비 50~75%가량, 코스피나 일반 주식들의 밸류는 저점 혹은 저점에서 25% 가량까지 상승한 것으로 보인다. 대표적으로 코스피 밸류에이션과 거의 동일한 흐름을 보이는 삼성전자의 밸류밴드가 약 25% 수준이다. 코스피 밸류에이션만 보면 내 예상이 그리 틀리지만는 않은 것으로 보인다. 물론 코스닥이 이정도까지 압도적인 상승을 할줄은 나 역시 전혀 예상하지 못했다. 중국의 리오프닝 효과가 이렇게까지 거대할줄 역시 예상치 못했다.

 

본론으로 들어가서, 대한민국의 평균 주택가격지수를 볼 떄 나는 과거의 패턴을 답습하는 것이 정상이라고 생각한다. 이번 코로나로 인해 역사적 유동성이 풀리며 역사적 추세를 현저히 벗어난 대상승이 있었고, 2022 말경부터 금리인상, 우크라 전쟁, 경기 하강등으로 인해 하락했지만 아직 충분치 않다고 보인다. 역사적으로 단기 대폭등 이후 상승폭과 동일한 수준의 하락이 없이 그대로 추세 대상승 하는 것은 평균적으로 불가능한 것으로 보인다. 물론 그런 일이 절대적으로 불가능하다고는 이제는 생각하지 않는다. 다만 이 타이밍에 나 역시 전재산+풀레버리지를 걸고 상승배팅할 것이냐라고 한다면 나는 안전한 타이밍을 조금 더 기다리겠다는 말을 할 수밖에 없는 상황이라는 것이다.

미국 주택가격 역시 최근 하락추세로 돌아섰지만 여전히 추세에 비해 지나친 상승폭으로 보인다.

 

사람들이 착각하곤하는 일본 주택가격지수다. 물론 지방의 경우 예외가 있겠지만 도심 주요지역 부동산이나 평균치를 기준으로 보면 여전히 과대상승 구간이다. 현재 글로벌 부동산경기가 절대 장기적 저점이라고는 생각할 수 없는 지점이다.

 

 

물론 그런 추세를 벗어난 주식, 부동산이 없지는 않다. 당연히 그런 주식과 부동산에 투자할 줄 아는 사람들은 하면 되는 것이다. 하지만 그러한 실전 전문가가 아니라면, 장기 방치투자를 하는 사람이라면 현 시점에서 투자해도 되는가에 대해 긍정적인 견해를 밝히기 어렵다.