부동산 폭증의 원인은 결국 공급의 부족이다

주거문제에 있어 가장 보편적으로 쓰이는 기준들 중 하나는 인구 천명당 주거수임.

애매하고 계산이 어려운 가구 단위보다 인구를 기준으로 계산하기 때문에 훨씬 직관적이고 정확하다는 장점이 있음.

 

그렇다면 천명당 주거수를 기준으로 계산을 했을 때 산술적으로 적정 주거수는 어느정도여야 할까?

물론 그것은 국가마다 상황에 따라 차이가 있긴 하겠지만

일반적으로 가구당 평균 가구원 수에 맞춰 계산하는게 이치에 맞을 것임.

가구당 평균 5명이 사는 국가라면 산술적으로 천명당 주거 200채가 있어야 최소치를 만족한다고 할 수 있는 것이지.

 

알다시피 우리나라를 비롯한 선진국들을 보면

핵가족화와 저출산 등으로 인해 가구당 가구원수가 줄어드는 경향이 있고

특히 농촌보다 도시에서 더 강화되는 성향을 보임.

대표적인 선진국들의 집합체 EU의 경우 가구당 평균 가구원 수는 2.3명임.

 

 

 

 

 

그런데 놀랍게도 우리나라도 2020년 현재 평균 가구원 수가 2.3명임.

서울도 평균 가구원 수가 2.3명이다.

 

 

 

 

 

 

그렇다면 2.3명 기준으로는 435채가 있어야 주거 수요의 최소를 만족한다는 뜻임.

그런데 여기에는 함정이 있다.

이 최소치는 말그대로 최소치라는 것.

몇 십 억짜리 고급 팬트하우스도, 다 쓰러져가는 슬럼가의 곰팡이 잔뜩 낀 원룸도 모두 1채임.

즉, 실제로 사람들에게 정상적인 양질의 주거가 공급되려면 이보다 훨씬 많은 숫자가 공급되어야 함.

그래야 낙후지를 리모델링을 하든 재개발을 하든 무엇이든 하고 주거가 계속해서 순환될 수 있다.

 

공공임대주택의 경우도 마찬가지임. 

선진국들을 보면 도시에 공공임대주택을 건설하고 공급하는 동시에 낙후된 공공임대주택은 재개발, 재건축 하는데 

주거 숫자를 최소치만 맞춰놓으면 재개발이나 재건축 자체가 존재할 수 없고

공공임대주택 입주민들은 천년만년 낙후지에서 살게 됨.

주거로도 안잡히는 그지같은 공간을 전전하는 사람들도 있겠지.

 

아무튼 그렇다면 평균 가구원 숫자가 한국과 같은 EU 국가들의 경우 주거 숫자가 어떨까?

 

 

 

 

 

 

 

보다시피 웬만한 국가들 모두 최소치 그 이상을 보급하고 있음을 알 수 있다.

부동산 지랄났다는 프랑스나 독일조차 천명당 주거 숫자가 500채를 훌쩍 넘는다.

표 밑바닥에 유럽에서 부동산 문제 가장 지랄났다고 알려진 영국 등은 무시하자.

여긴 답도 없다. 런던 공공임대주택 건설예산에 0원을 때려먹인 적도 있다고 하니...

 

 

 

 

 

 

국가별 주거수에 오류가 좀 있지만 OECD 관련 보고서에도

2020년 EU의 평균 천명당 주거수를 491채, OECD의 경우는 461채로 파악하고 있다. 

저기서 한국 310채는 너무 옛날 자료거나 오류인 듯 싶다. 저 정도는 아니기 때문에.

 

그렇다면 이제 우리 나라의 상황을 알아보자.

 

 

 

 

 

 

이 자료는 꽤 옛날 자료지만 동시기 서울과 다른 국가 대도시들의 천명당 주거숫자를

서울시 산하 조직인 서울연구원에서 조사공개했기에 가져왔다. 

 

그렇다면 지금 현재는 어떨까?

 

 

 

 

 

 

2019년 기준

전국 천명당 주거 숫자는 411.6채, 

수도권은 380.1채이며 서울시는 387.8채다.

2019년 평균가구원 수는 2.4명이었는데

이를 기준으로 하면 천명당 주거 최소치는 416.6채가 되니

당시에는 얼추 최소치를 맞추고 있었다고 볼 수 있음

 

그리고 우리나라의 평균가구원 수는 2020년 현재 2.3명이다.

 

바로 이 지점에 한국 부동산 문제의 한 측면이 있다.

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https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2021/07/729697/

"매번 늘린다는 아파트, 가상주택인가?" 들끓는 민심

洪부총리 "물량 충분" 주장에
여론은 "대체 어디에" 반응

https://www.asiae.co.kr/article/2021080411051313123

한국은행 "집값 상승, 가장 큰 이유는 공급부족"

 "최근 1년간 주택담보대출 금리가 올랐지만 집값도 함께 올랐다"며 "집값을 근본적으로 안정시키는 데 가장 효과적 방법은 실효성 있는 공급대책"이라고 강조했다. 통상 대출금리가 오르면 집값 상승세를 억제하는 효과가 있지만 최근엔 그렇지 않았다는 것이다. 그는 규제 역시 집값 상승을 억제하는 효과가 크지 않거나 일시적이었다고 분석했다.

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5251205 

‘205만 가구’ 공급 폭탄…언제 터질까?

김현미 전 장관의 말처럼 아파트는 빵이 아니라 하루 이틀 만에 지을 수가 없습니다. 지금 내놓는 공급 대책은 주민 동의와 인허가 절차 등을 거쳐 아무리 빨라도 3~4년 후에나 일부 입주가 가능하고, 일부는 착공을 시작합니다.

https://newsis.com/view/?id=NISX20210819_0001553119 

[집값 고점 경고의 역설④]"고점 맞지만 공급 부족 여전…앞으로 더 오른다"

정부 '집값 고점' 발언에도 가격 상승
7월 수도권 집값, 13년만 최고 상승률
전문가들도 "집값 너무 올랐다" 동의
부동산 안정화 핵심 주택공급은 부족
"주택공급 가시화까지 가격 상승 전망"

http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924203144&code=11151100&sid1=s 

“공급 대책 마련하라”는 대통령… “공급 부족 아니다”는 부총리

그러나 이런 움직임에 대해 시장에서는 황당하다는 반응이 많다. 특히 홍 부총리는 올해 초 한 방송에 출연해 “부동산 시장 불안정은 수급 요인이 가장 컸다. 공급이 부족한 게 아니냐는 인식”이라고 말했었다. 지난해 7월까지만 해도 “주택 공급은 부족하지 않다(김현미 전 국토교통부 장관)”고 했던 정부

https://realestate.daum.net/news/detail/all/20210826190015910

금리인상 부른 '집값 과열' 잡힐까? "공급 부족 시 효과 제한적" | Daum 부동산

기준금리 인상에 일각선 주택매수 수요 둔화 전망"수요 줄면 거래량, 가격에 영향""공급부족 지속되면 집값상승 못 막아" 반론도

https://www.joongang.co.kr/article/24118180#home

서울 아파트 하반기 입주량 34% 주는데, 공급 충분하다고?

하반기 입주량은 1만7569가구로 지난해(2만7000가구)보다 33.7% 감소한다. 게다가 이 물량엔 영구임대 등 공공임대가 대거 포함돼 있다. 이 물량을 제외한 민간아파트 입주량은 올해 3만1000가구에 그친다. 결국 내 집 마련 수요가 체감할 수 있는 물량은 정부가 밝힌 올해 공급량(8만3000가구)의 37%밖에 안 되는 것이다.