2023년 경까지 부동산 하락. 이후 금리 인하한다면 대상승 가능성

2023년 경까지 부동산 하락. 이후 금리 인하한다면 대상승 가능성(탐독/요약/정리)

2022년, 인플레이션, 금리인상, 우크라이나 전쟁, 글로벌 블록화, 무역시장 축소 등으로 인해 글로벌 경제는 하락하고 있으며 2023년은 2022년보다 더 낮은 성장률을 보일 것으로 추정되고 있음
특히 수출의존도가 높은 한국 경제 특성상 글로벌 블록화, 세계화의 감소 추세는 내수경제에 있어서도 치명적
22년 성장률 추정치 2.7% > 23년 1.8%
미국 기준금리는 약 5% 수준 정도 인상될 것으로 전망되고 있으며 한국 역시 2023년에도 금리가 인상될 것으로 보임
서울은 수급지수 65.9(국내 평균 90)으로 극심한 공급부족 상태이며, 경기 86, 부산 87, 울산 80으로 해당 지역도 수요에 비해 공급이 약간 부족할 것으로 추정됨
특히 서울은 공급이 부족한 상황이기에 금리, 경기 등 거시경제 요인으로 가격이 하락했다 하더라도 경기 회복여건이 마련되면 급격한 가격상승 압력이 발생할 수 있음
경기 지역의 경우 23년 하반기, 3기 신도시의 공급물량이 쏟아져 수도권 공급부족 현상 일부 완화 가능
대구의 경우 공급지수 141로 극도의 공급초과 현상이 있어 추후에도 가격 상승압력이 발생하더라도 그리 긍정적이지 않음. 인천 역시 수급지수 114로 긍적적이지 않은 상황
전국 90, 수도권 77, 서울 66, 인천 114, 경기 86, 부산 87, 대구 141, 광주 88, 대전 107, 울산 80
즉 단순히 수요공급만 봤을 떄 가격 상방 압력이 가장 강한 곳은 서울, 울산임. 가장 약한 곳은 대구, 인천, 대전

부동산 거래량의 경우 대개 경기가 상승할 때 강력한 경향을 보여왔음
예를 들어 2016~2018, 2021, 2022 등 침체상황에서 상방으로 튀어오를 때 거래량이 상승했음.
같은 관점에서 2020년 거래량 -56%, 21년 +20%, 22년 +47%로 과잉된 현상을 보였으므로 2023년에는 평균 거래량 감소율을 보았을 떄 -15~22 최대 60% 정도의 거래량 감소를 보일 것으로 추정

2023년은 과잉유동성 문제가 해결되지 않은 상태이기에 고금리 기조가 정상적으로 피벗되기는 불가능한 상태. 즉 고금리 기조가 유지되어야 하기 때문에 2020년과 같이 제로금리에 의한 유동성 장세는 거의 불가능할 것으로 판단
경기가 상승하더라도 유동성 장세가 발생하지 않으면 대규모 가격 상승이 발생하지 않는다는과거 역사적 데이터를 확인해볼 때 역시 인플레 요소가 해소되기 전까지는 부동산이 급격한 대상승을 하기는 어렵다는 전망
2023 상반기에 부동산 가격의 싸이클상 저점을 형성하고 이후 반등을 모색할 것으로 전망

2022년 현재 아파트 실가격지수가 급락하고 있으나 과거 추세에 비해서는 여전히 버블이 많이 쌓인 상태높은 상태
부동산 가격지수는 현재 인플레이션, 통화량(M2, M3)와 정확히 같은 형태를 띄고 있어 해당 버블이 해결되기 전까지는 부동산 하락이 해소될 가능석을 적을 것으로 추정. 특히 한국이 제한적인 통화정책을 펴더라도 결국 통화량은 해외 통화정책에 의한 영향변수가 상당하므로 국내변수만으로 해외변수를 통제하는 것은 불가능. 즉 해외의 통화량 변수가 해결되지 않고서는 자산가격의 버블이 해소될 수 없음. 다시 말하면 해외의 통화량 변수가 해결된다면 국내 통화량 변수와는 별개로 버블이슈가 해결된다는 뜻

전월세 수급지수는 전국 98 수준으로 균형 상태임.
하지만 세부 지표를 보면 서울 78.6, 대구 126, 광주 101을 보이는 등 수도권 공급부족, 지방 공급과잉 상태임.
구체적으로는 서울 78.6, 인천 97.9, 경기 92.7, 부산 104, 대구 126, 광주 101, 대전 86, 울산 103
즉 일반투자/갭투자 모두 부동산 실물, 전월세 모두 수요대비 공급이 부족한 서울이 최적지라는 것을 알 수 있음

현재 고금리 기조로 인해 전세가격은 하락, 월세가격은 상승하고 있음. 거주비용이 높은 월세 비중 상승으로 인해 소득대비 임료부담은 지속적으로 상승 중
부동산가격과 전세가격이 동시에 하락하고 있어 제로대출 부동산 매입은 당분간 어려울 것으로 보이나 2023 이후 피벗 발생으로 인해 금리가 충분히 인하된다면 초창기 부동산 가격보다 전세가격이 빠르게 상승할 가능성이 있고, 이로 인해 역전세 현상이 일시적으로 발생. 강한 갭투자 시기가 발생할 가능성이 있음