유동성의 증가는 주택시장을 상승시킨다

요약

• 코로나 이후 유동성(정부 재정정책 + 한은 통화정책 = 통화량/가계대출) 크게 확대
• 가계대출은 고소득층의 신용대출을 중심으로 대폭 증가
• 글로벌 금융위기 이후 금리가 낮아지면 유동성이 확대되는 음의상관 관계 확대
• 기준금리가 인하될 시 수도권의 가계대출이 폭등함을 확인
• 금리와 유동성(M1, M2, 가계대출, 주택담보대출 등)은 주택시장을 상승시키는 요인
• 유동성 장세에서 가장 강력한 부동산 시장은 서울 > 수도권 > 지방
• 해외 사례 역시 유동성, 버블, 금리는 버블의 발생과 붕괴의 주요 원인

기타 내용

• 현재의 주택가격은 현재의 실물가치가 아니라, 미래의 주택가치를 현재가치로 할인한 것
• 확장적 통화정책으로 인한 유동성의 확대가 자산시장으로 유입되어 자산가격 상승
• 금리 1% 상승은 GDP 등 경기를 악화시키는 상관관계 확인
• 금리 1% 상승은 15개월 후의 아파트 가격을 연간 평균 1.7% 하락 효과
• 금리 1% 상승은 아파트 가격을 서울 2.1%, 수도권 1.7%, 지방 1.1% 하락 효과
• 통화량 10% 증가는 13개월 후 아파트 가격을 최대 1.4% 상승

유동성 규제방안

• 자가주거비용을 물가지수에 산입시킬 필요
• 뉴질랜드에서는 금리인상의 명분으로 CPI 통제뿐 아니라 주택가격 하락을 명시
• 확장적 통화정책 시 LTV, DTI로 효과적인 부채증가 억제 불능
• DSR 규제 강화를 통한 주택관련부채 증가 억제
• 다만 통화정책을 통한 경기부양이라는 것이 결국 자산가격 경로를 통한 것이 주인데, 만약 그를 배제하면 경기부양 효과가 상당부분 제거될 가능성 제기
• 갭투자의 경우 실질적인 금융부채 역할을 하고 있음
• 전세자금대출, 고가전세를 레버리지 규제하에 둠으로써 유동성 공급 억제 가능
• 주택시장이 상승국면에 있을 때 갭투자에 대한 거래비용을 증대시켜 갭투자 억제
• 리츠 등 부동산 시장의 증권화를 통해 유동성 자금이 주택시장으로 빠르게 유입 억제 필요