08서브 프라임을 우습게 만드는 20코로나 버블(해외자료)

08서브 프라임을 우습게 만드는 20코로나 버블(해외자료)

2022년 금리가 급등하면서 집값이 조정되기 시작했습니다. 그러나 집값의 진짜 문제는 판매자와 구매자 사이의 교착 상태가 정점에 도달하는 2023년에도 여전히 다가오고 있습니다.

세기가 바뀌면서 주택 가격이 이전에 미국에서 볼 수 없었던 수준에 도달하는 주택 거품이 두 번 발생했습니다. 물론 그것은 느슨한 대출 정책과 재정적으로 불안정한 개인이 감당할 수 없는 주택을 구입하도록 유인하는 인위적인 저금리 때문이었습니다. 

 

현재 주택 가격의 급등으로 인해 2008년의 이전 거품은 이에 비해 기이하게 보입니다.

2007년 이전 정점에서 사람들의 주택 자산은 약 15조 달러였으며 모기지 부채는 9조 달러였습니다. 거품이 터지면 주택 가격이 폭락하여 주택 소유자의 자산이 플러스에서 마이너스로 전환되었습니다. 주택 자산은 약 30조 달러인 반면 모기지 부채는 약 12조 달러로 증가했습니다. 그것은 이전에 본 것과는 달리 놀라운 확산입니다.

그러나 이번에 집값이 급등한 것은 모기지 회사의 허술한 인수가 급증한 것이 아니라 코로나19 팬데믹으로 인한 셧다운 이후 가계에 직접 자금이 투입됐기 때문이다.

 

물론 많은 젊은 밀레니얼 세대가 그 돈을 가지고 주택 구입 열풍에 뛰어들었습니다. 많은 경우 눈에 보이지 않는 곳에서 시력을 구입하거나 요구 가격보다 기꺼이 지불할 의향이 있습니다  (이로 인해 집값이 부풀려집니다.)  .

“점점 더 많은 밀레니얼 세대가 한 번도 발을 들여본 적이 없는 집에 막대한 돈을 투자하고 있습니다. 밀레니얼 세대의 기술 지향적 특성과 주택 시장의 경쟁적 특성에 대해 설명합니다."  –  내부자 비즈니스

물론 집을 사려고 서두르고 너무 많은 돈을 지불한 것은 후회로 이어졌다.

“구매자가 후회하는 가장 큰 이유는 응답자의 30%가 너무 많은 돈을 썼다고 말했습니다. 두 번째로 가장 흔한 후회는 주택 구매 절차를 서두르는 것으로, 30%는 구매 결정이 성급했다고 말했고 26%는 너무 빨리 구매했다고 말했습니다.”  –  CNBC

불행하게도 정부의 부양책으로 인해 주택 시장으로 유입되는 막대한 돈의 홍수가 역전됨에 따라 수요가 줄어들 것입니다.

대부분의 주류 분석의 문제는 그것이 주택의 거래적 측면을 기반으로 한다는 것입니다. 그러한 것은 단지 "마진"  에서 일어나는 일을 나타낼 뿐입니다  . 오히려 집을 사거나 팔려는 소수의 사람들이 월별 데이터에 영향을 미칩니다.

"주택" 을 이해하려면   변두리에서 일어나는 일이 아니라 "주택 시장" 전체  를 분석해야 합니다  . 

놀랄 것도 없이, 현재 구매할 가구보다 주택이 더 많습니다. 두 번째 집, 별장 등 여러 가지 이유로 여러 집이 비어 있기 때문입니다. 앞서 말했듯이 주택 부족과 같은 것이 없는 이유가 바로 그런 이유입니다. 

“ 주택 공급의 변화로 이어지는 세 가지 주요 문제가 있습니다.

판매자가 시장에 들어오는 시점까지 가격이 상승합니다  .
이자율이 상승  하여 구매자를 시장에서 끌어냅니다.
경기 침체  는  실직으로 인해 구매자를 제거합니다 .
"  그런 일이 발생하면 거래가 느려지고 재고가 급격히 증가합니다."

당연히 그 기사가 2020년 11월에 쓰여진 이후 불과 2년 만에 주택 공급이 급격히 증가했습니다. 이는 종종 경기 침체 시작의 선행 지표이기도 합니다.


또한 급격한 금리 상승은 구매자를 시장에서 끌어냅니다.


 새해에 가격에 대한 또 다른 장애물은 기존 주택 소유자도 주택을 판매하려고 시도함에 따라 시장에 나오는 재고가 계속 될 것입니다. 더 많은 재고와 소수의 구매자는 내년에 추가 가격 하락과 동일시될 것입니다.


집값은 더 떨어질 것이다

2008년 붕괴 이후 연준은 금리를 0으로 떨어뜨리고 정부가 움직이는 모든 것을 구제하면서 여러 QE 프로그램을 시작했습니다. 다음 10년 동안 주택 활동의 증가는 놀라운 일이 아니었고 반복적인 금전적 개입은 부의 효과를 높였습니다.

그러나 2020년 주택 활동의 급격한 증가는 가계에 대한 직접적인 자금 투입에 기인한다.

과잉 유동성이 계속해서 경제 시스템을 떠나면서 시작된 주택 가격의 회귀는 계속될 것 같습니다. 높은 이자율과 더 적은 금전적 편의와 결합된 유동성의 고갈은 주택 가격을 더 낮출 것입니다.  그렇게 되면 높은 금리와 인플레이션으로 인해 주택 소유 비용이 계속 상승함에 따라 많은 신규 구매자가 주택에 보유 하고 있던  "주택 자산" 이 사라질 것입니다.

주택 가격 하락이 견인력을 얻으면 더 많은 주택 소유자가 자신이 가진 가치를 유지하기 위해 판매에 끌릴 것입니다. 많은 미국인들에게 순자산의 대부분은 농가에 묶여 있습니다. 가치가 떨어지면서 매도 결정은 필요가 아니라 패닉에 가깝습니다.

2008년에 나타난 바와 같이 부실 모기지로 가득 찬 광대한 황무지는 없지만 내년에 주택 가격이 더 하락할 위험을 무효화하지는 않습니다.

추가 주택 가격 하락이 가능할 뿐만 아니라 많은 사람들이 현재 예상하는 것보다 더 깊을 수도 있습니다.