토지의 상대가격 상승은 시차를 두고 인플레이션을 발생시킨다. 어쩌면 노동시장보다 자산시장의 가격이 미래 기대인플레이션을 더 높게 설명할지도 모른다

 

토지의 상대가격 상승은 시차를 두고 인플레이션을 발생시킨다. 어쩌면 노동시장보다 자산시장의 가격이 미래 기대인플레이션을 더 높게 설명할지도 모른다

• 토지는 순국부의 과반을 차지하는 자산이다
• 토지는 공급이 비탄력적인 생산요소이다
• 경기 확장기에 수요는 늘어나지만 노동 공급은 충분히 탄력적으로 증가할 수 없다
• 이에 따라 임금과 상품가격 상승 압력. 인플레이션이 발생한다
• 경기 확장기에 부동산 역시 공급이 탄력적으로 늘어날 수 없다(설사 그것이 시장매물이라 할지라도)
• 경기 확장기에 경제 총생산량 증가분 대비 부동산 자산가치가 더 크게 상승하기 때문에 토지 공급이 크게 증가할 수 없는 상황에서 가계의 자산소득은 증가하며, 이에 따라 소비 수요가 확대된다. 즉 시장가격에 상방 압력을 가한다
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• 2022년 기준, 한국 비금융자산 중 토지 비중은 약 54.2%이다
• 2022년 기준, 한국 비금융자산 비중은 64.4%이다(미국 28.5%)
• 한국 비금융 자산 대다수가 부동산이고, 부동산의 가격이 상승한다는 것은 즉 대한민국 전체 경제 총량의 상승(변동성 있음)을 의미한다
• 부동산은 일반적으로 토지와 건물로 구분할 수 있으며, 건물은 감가상각 등 비용이 발생하지만 토지는 비용이 거의 발생하지 않는다. 또한 건물보다 높은 비금융자산 비율을 차지하고 있는 토지 특성상, 토지에 대한 이해는 비금융시장 전반에 대한 이해라고 말해도 특별히 문제가 없다
• 한국의 과거 통계를 살펴보면, 한국 부동산의 밸류에이션/상승률 지표는 3~6 수준을 반복해왔다(최 3~5)
• 역사적 고밸류에이션 시기 : 1967(2차 셰계대전 회복기), 1991(소련 붕괴 버블), 2007(서브프라임 버블), 2021(코로나 유동성 버블), 
• 역사적 저밸류에이션 시기 :1973~1982년경(오일쇼크들), 1988(외환위기)
• 부동산의 밸류에이션이나 상승률은 경기의 변동성과 동행함을 알 수 있으며 그 주기는 약 10년이다
• 부동산 밸류에이션 지표는 다른 지표에 비해 미래 기대인플레이션을 더 잘 설명하는 경향이 있다. 즉 부동산 자산가격의 상승은 미래 인플레이션을 발생시킨다는 것을 확인할 수 있다. 반대의 경우 역시 마찬가지이다
• 부동산은 경제활동의 필수적인 재화이기 때문에 부동산의 가격 상승은 수요 압력이기도 하지만 반대로 비용 상승의 압력으로 작용하여 소비 위축, 디플레이션 압력을 발생시킬 수 있다
• 부동산 가격 변동성은 레버리지, 화폐, 유동성 등과 상관관계가 높다
• 한국의 경우 전세부채 증감율과 부동산 밸류에이션 변동은 매우 높은 상관관계를 보이고 있다
• 결론적으로 부동산 지표와 기대인플레이션은 매우 높은 상관관계를 보이고 있으며, 이는 단순히 상품이나 노동시장 인플레이션만을 토대로 예측한 기대인플레이션보다 부동산 밸류에이션 지표를 포함했을때 미래 기대인플레이션을 더 높은 비율로 예측할 수 있다
• 최근 필립스 곡선의 무용론과 같이 노동시장의 변동이 경기 변동을 충분히 예측할 수 없게 만든다는 이야기가 나오고 있다. 이런 시대에 경기를 설명하는 부동산 밸류에이션 지표는 미래 경기 변동을 이해할 수 있는 좋은 단초가 될 수 있을 것이다

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