2020년 1분기 글로벌 저점에서 부동산 대신 주식에 투자한 이유(2023을 바라보며 복기)

 

2020년 1분기 글로벌 저점에서 부동산 대신 주식에 투자한 이유(2023을 바라보며 복기)

 

일단 자랑처럼 들릴 순 있겠지만 정황설명을 하기 위해서는 언급하지 않을 수가 없다

나는 2019년 12월 즈음 코로나가 확산되기 전 코로나 이슈에 대해 인지하고 있었고, 2020년 1월경이 되었을 즈음 코로나 사망률이 과대평가되고 있다는 사실을 알게 되었다. 다는 이하의 몇 가지 사실을 기반으로 코로나가 흑사병이 아닌, 단순히 전파력이 높은 질병이라고 인지했으며 그것은 몇년이나 지나서도, 전체주의자들이 아직도 인정하려 들지 않는 통계적 진실로써 확인되었다. 일단 내가 당시 코로나 혹은 포스트 코로나에 대해서 생각한 바는 이와 같았다.

 

1. 흑사병이 아니다(인구대비 사망률 25%가량 >> 인구대비 사망률 0.0x%~0.00x%)

2. 인구대비 사망률이 낮으므로 현재(당시)발생하는 경제적 손실은 거의 전부가 경제인구 손실에서 발생하는 것이 아니라 코로나에 대한 공포. 즉 자발적 락다운, 비자발적(정부 혹은 기업)락다운에 의한 현상

3. 당연히 실질적 경제인구 감소가 거의 발생하지 않으니 공포만 사그라든다면 코로나로 인한 막대한 경기하락은 급속도로 회복될 것이라는 것

4. 이미 재정정책, 통화정책이 급속도로 전환되고 있다는 점

5. 자산가격의 붕괴는 투기성 수요가 실물수요를 압도함으로 일시적인 자산가격 붕괴는 시장심리 전환만 발생한다면 대공황과 같이 장기침체 하지 않고 반드시 급반등한다는 것(당시 주류는 대공황론)

등등의 원인으로 코로나 2020 2월경부터 분할매수, 풀레버리지 매수를 주장하고 다녔다.

 

당연히 주변 사람들에게도 과거 IMF와 같은 역사적 기회이므로 대규모 레버리지 투자, 정히 불안하면 현금보유분이라도 투자를 하라고 했다(나한테 투자하라는 것이 아니라, 투자해서 돈을 버라는 권유)

투자 섹터에 대해서는 일부러 크게 제한을 두지 않았다. 가능하면 주식. 차선책으로는 부동산, 금, 일시적으로는 채권 등 뭐라도 하라고 했다. 특히 내 주변에는 부동산 투자하시는 분들이 많아 부동산을 분할매수 하던지 약간의 손실을 감수하고 매수를 하던지 하라고 했다. 장기적(싸이클 1순환)적으로는 반드시 수익이 난다는 조언을 했다. 물론 거의 대부분 무시당하고 일부만 일을 진행했던 쓰라린 과거가 있다. 그러나 오늘은 그를 이야기 하려고 하는 것은 아니다.

 

부동산과 주식 사이에서 어떤 것을 매수해야 하나 고민했던 2020 2~3월(글로벌 저점 3월 14일). 최종적으로 주식을 선택한 이유를 설명해보려 한다.

 

1. 관리능력 부재 - 나는 부동산을 오랜 기간 직접 관리를 해보았다. 그러나 부동산의 수익률을 괜찮게 유지하기 위해서는 필연적으로 비용 혹은 노동품삯이 필요하다는 사실을 알게 되었다. 벽지, 장판, 계약, 청소 등 건물을 그냥 던져놓으면 수익이 발생하는 것이 아니라 매매가격, 임료, 공실률 등을 관리하기 위해 꾸준한 유지보수가 필요하다.

 

2. 투자지역 선정 문제 - 물론 지방에도 예외는 있겠지만 장기적으로 수익률 통계 혹은 수요대비 공급 통계를 보면 1급 투자지는 서울 및 수도권, 2급 지방의 최중심지 정도 되겠다. 그 중에서 수도권은 당연히 관리가 불가능하므로 패스, 지방의 최중심지 정도 되는데, 나는 당시 노동을 하고 있었고 노동을 완전배제 할 수 없기에 주거지와 다소 거리가 있는 지방 최중심지에 부동산을 매수하고 싶지 않았다.

 

3. 대출문제 - 이것은 참 안타까운 이야기다. 좋은 직장을 가진 사람들은 대출이 잘 나오지만 나는 그다지 좋지 못한 커리어를 보내왔고 당연히 대출이 크게 나오지 않는다. 부동산에서 나오는 레버리지보다 주식시장에서 나오는 레버리지가 훨씬 강력하다

 

4. 매도타점 - 당시 매도타점에 대해 고민을 했다. 물론 초장기적으로 가면 어차피 남는 장사겠지만 만에 하나 노동소득이 끊기게 되면 장기적으로 원리금 납부 과정에서 문제가 발생할 수 있었다. 나는 노동시장에서 강력한 지위를 갖지 못하고 있어 언제든 노동소득을 잃어버릴 수 있었으므로 가급적 유동적인 포지셔닝을 하고 싶었다. 특히 당시 국민적으로 부동산에 대한 극도의 증세, 국민적인 비난심리로 인해 장기적으로 부동산 업계에 발을 담그고 싶지 않았던 것이 사실이다. 또한 통계적으로 상승장은 약 1~1.5년간 지속되고 이후 반전되는데 1~1.5년 이후 매도하게 되면 높은 세율을 부담해야 하므로 그것이 싫었다.

 

5. 부동산 지식에 대한 부족 - 나름 공인중개사라던지, 거시적인 지표 등에 대한 다양한 지식이 있지만 그것은 거시적인 부분인 것이고 위에 설명했던 다양한 미시적인 부분이 있다. 그런 부분은 솔직히 주식만큼 잘 알지 못하는게 분명 사실이다. 내가 자주 하는 말이 있다. 배팅의 강도는 자신감과 비례한다고. 똑같이 경기 저점에서 주식에 400% 배팅은 전혀 두렵지 않았지만 부동산에 400% 배팅하기는 솔직히 두려웠다. 자신감의 부족, 경험의 부족, 공부의 부족이었다

 

 

2023년을 바라보며 당시의 선택에 대한 복기

현재 2023년 이슈는 리먼급 사태가 터지느냐. 즉 통계적으로 이야기하면 추세회귀 하느냐 혹은 추세보다 더 폭락해 일본식 장기침체에 빠지느냐가 이슈다. 내가 자주 언급했듯이 물론 리먼급 사태가 터지더라도 수도권에 매수를 했던 사람들은 아무런 문제가 없다. 장기적으로 대상승 할 것은 의심의 여지가 없다. 수많은 근거자료가 있지만 귀찮아서 패스하겠다. 하지만 그것과는 별개로 일반인이 아닌 투자시장에서 나름의 전문성을 갖고자 하는 입장에서는 역시 보유는 좋은 선택이 아닌 타이밍이다. 최소한 상대적으로 말이다. 이미 시장은 기간조정이 아닌 추세회귀를 선택했기 떄문이다.

 

사실 2020년에는 기간조정이 될지, 추세회귀를 할지 이런 부분은 예측하지 못했다. 물론 추세회귀를 생각했지만 현재처럼 리먼급 사태를 우려해야 할 정도라고는 생각하지 못했다.

그 이유는 과거 내 글을 확인해보면 알겠지만 나는 2020 1분기 당시 포스트 코로나 골디락스를 생각했다. 실제 코로나 초창기에는 내 주장이 유효했다. 하지만 내가 예상하지 못했던 부분은 정부, 중앙은행의 역사적 유례를 찾기 힘들정도의 유동성 정책이었다. 나는 그 정도로 광기에 서린 유동성을 뿜어낼지 몰랐다. 다소의 고통이 있을지언정 서서히 경제를 회복시키고, 리세션의 근본원인인 락다운을 해소시킬 줄 알았다. 그러나 세계는 리세션의 근본원인인 락다운(강도의 차이는 있음)을 유지한 채, 락다운으로 인한 리세션을 강제로 역사적 유동성을 통해 강제부양 시켜 버렸다. 나는 그러한 광기어린, 조금 솔직히 말하자면 XX XX 짓거리를 할 줄은 생각하지 못했다.

 

어쩄든 그로 인해 2021~2022 인플레는 폭등했다. 물론 러-우 요인도 분명 인플레에 큰 영향을 줬지만, 나는 그 같은 부수적 요인을 이야기 하는 것이 아니라 중앙값을 차지하는 가장 주요한 맥락을 이야기 하는 것이다. 어쨌든 그 같은 상상 이상의 역사적 유동성 > 상상 이상의 고인플레 > 상상 이상의 긴축 > 상상 이상의 부동산 하락 전망을 오늘 날 맞이하게 되었다. 당시 과격한 유동성 공급을 주장하던 이들이 오늘 날 소프트렌딩을 주장하는 것을 보면서 황당하다는 생각을 자주 한다. 그들이 그 결과의 직간접적인 근본 원인을 제공했으면서(정치인들만 이야기 하는 것이 아니다. 시민들도 그에 동조함으로써 동력을 제공했다) 소프트렌딩을 주장하는 것은 역사적 관점에서 너무나도 포퓰리즘적이고 무지하며 비도덕적이라고 말하고 싶다.

 

이야기가 옆으로 샜는데, 어쩄든 2023 전망이 어려운 상황 속에서 만약 과거에 부동산을 매수했더라면 내 포지션은 얼마나 불안했을까에 대해 자주 생각하곤 한다. 주식처럼 쉽게 매도할 수 있으면 좋겠지만, 고점타이밍을 잘못 잡았을 때에는 거래량의 축소로 인해 부동산 매도가 잠겨, 매도 과정에서 손실을 본다던지 중기 투자로 인한 고율의 과세에 손실을 본다던지 하는 사례를 뒤늦게나마 학습하고, 확신하게 되었다.

 

미래에도 2020 1분기와 같은 타이밍은 언제든지 도래할 것이다. 그 때에도 다시금 부동산과 주식. 양자 선택을 고민하게 될 것이다. 그 떄에도 아마 나는 부동산에 투자하지는 않을 것 같다. 사람은 자신의 전문분야에서 강력한 영향력을 발휘하며 학습이 만들어내는 확신, 확신이 만들어내는 배팅강도, 배팅강도와 함께하는 상승장에서의 장기보유가 그 얼마나 거대한 수익을 만들어내는지 이제는 안다.

 

그래. 나는 이 생각을 정리하고 싶어서 이 글을 쓰기 시작했는지도 모르겠다.

 

언제가 될지는 모르겠지만, 다음 싸이클 역사적 저점 타이밍이 돌아왔을 때 나는 부동산 대신 증권시장을 택할 것이다.

 

---

참고자료

 

2022.12.30 - [펌-이슈] - 2023년. 세기의 부동산 버블은 끝이 나고 지옥이 찾아온다(해외자료)

2023년. 세기의 부동산 버블은 끝이 나고 지옥이 찾아온다(해외자료)

2022.12.29 - [펌-이슈] - 비상! 비상! 생각보다 빠르게 폭락하고 있는 미국 부동산 시장. 인플레 하방압력 생각보다 강할지도(해외자료)

비상! 비상! 생각보다 빠르게 폭락하고 있는 미국 부동산 시장. 인플레 하방압력 생각보다 강할

2022.12.28 - [개인의견] - 영끌족에 대한 좌익 및 중도층의 증오. 레버리지는 죄가 없어

영끌족에 대한 좌익 및 중도층의 증오. 레버리지는 죄가 없어

진영의 아젠다 중 가계부채 과잉론이 있다. 내 블로그에도 글이 남아있지만 대한민국 가계부채의 대다수는 부동산에 연동되어 있고, 그들의 주장처럼 부동산 밸류에이션 과잉(버블)이 무너진다면 가계부채 과잉으로 인해 폭락이 발생한다는 부분, 인구 정점론, 성장 정점론 역시 동의한다. 나는 좌익이 모두 틀렸다고 이야기 하는 것이 절대 아니다.

하지만 글로벌 자산군의 추이를 보았을 때 밸류에이션 과잉이 문제가 아니고 결국 잠재성장이라던지 한 국가의 포텐셜, 도시집중 현상이 부동산 밸류에이션의 포텐셜과 상관관계가 있으며 그것이 하락할 때 문제가 발생한다는 부분. 그리고 그것이 어느정도 비중을 가지고 있느냐에 대한 의견은 다르다.

대한민국의 수도권은 여전히 강대한 힘을 가지고 있으며, 서울권에서 빠지는 인구는 경기권으로 유입되고 있어 수도권 자체의 경쟁력에는 아무 문제가 없으며 전국 기준을 100으로 봤을 때 수도권은 70~90 정도로 극도의 공급부족 현상이 발생하고 있어 점진적인 인구 감소와는 별개로 수도권 요충지의 부동산 가격은 장기하락할 수 없다는 의견이다.

대한민국의 성향과 부동산과도 관계가 있다고 보고 있다. 대한민국은 글로벌 사회에서 상당히 전체주의적이고, 유행추종적이며, 그 속도가 매우 빠르다는 경향이 있다. 예를 들면 코인의 김치 프리미엄 현상처럼 말이다. 일종의 패스트 팔로워 경향이 있으며 아시아권에서는 거의 최상이라 볼 정도로 투자 변동성이 강하다. 부동산에 대한 영끌, 2020장세에서의 극도의 상승추세 이 같은 현상과 대한민국 국민들의 패스트 팔로워 현상과 맞닿아 있다고 보고 있다. 즉 영끌족 단일 문제가 아니라 국민성 특성에 의한 결과인 것이다. 

그리고 솔직히 말해보자. 영끌족을 비난하는 이들 중 상당수는 부동산을 매입하지 않은 이들이다. 물론 정치적 요소가 가장 강력하다. 내 주변에 있는 몇몇 사람들은 문재인이 집값을 떨어트려 줄 것이라 믿어 의심치 않았으며, 2016년에 문재인이 대규모 재정정책, 공급 축소로 집값을 폭등시킬것이라던 반복된 내 주장을 비웃었다. 당시 인플레이션을 헷지하기 위해 부동산을 매수해야 한다는 내 주장과 권유를 그들은 비난했으며 그 결과로 거대한 기회비용 손실이 발생했다. 시간이 흐르며 그 사람들은 입을 다물었지만, 뒤로는 영끌족을 비난하는 행태를 익히 지켜보았다. 경제에 대한 이해가 없어서 발생하는 현상이다.

2022.12.15 - [리포트 연구자료 등 탐독] - 2023년 경까지 부동산 하락. 이후 금리 인하한다면 대상승 가능성

2023년 경까지 부동산 하락. 이후 금리 인하한다면 대상승 가능성

2022.02.04 - [개인의견] - 헝다사태와 중국의 경기하강이 아무런 관계가 없다는 전병서 소장의 말에 반대한다

헝다사태와 중국의 경기하강이 아무런 관계가 없다는 전병서 소장의 말에 반대한다

2021.09.16 - [개인의견] - 중국의 무너져내리는 부동산 시장을 바라보는 개인적인 생각

중국의 무너져내리는 부동산 시장을 바라보는 개인적인 생각

2021.05.08 - [개인의견] - 과연 부동산은 상승하지 않는 것이 정상인걸까? 무지의 소치에 답변하겠다

과연 부동산은 상승하지 않는 것이 정상인걸까? 무지의 소치에 답변하겠다